Cosa c’è da sapere sullo Sfratto

Lo sfratto per morosità è un procedimento giuridico che permette al locatore di riappropriarsi dell’immobile concesso in affitto in caso di mancato pagamento, da parte dell’inquilino, dei canoni d’affitto. È importante conoscere questo argomento per sapere come agire nel modo corretto quando ci si trova di fronte ad un conduttore moroso.

Lo Sfratto per Morosità

Come recita l’art. 658 del Codice di procedura civile, se l’inquilino non paga l’affitto e le spese accessorie previste dal contratto, il locatore può avvalersi dello sfratto per morosità per ottenere il rilascio del proprio immobile un procedimento giudiziario che è tendenzialmente più rapido, parlando di tempistiche.

Esiste un procedimento simile per procedura e tempistiche che è lo sfratto per finita locazione. I due procedimenti si differenziano per i casi in cui il locatore può richiederli.

Sfratto per finita locazione

Lo sfratto per finita locazione, interviene se alla scadenza del contratto, l’inquilino non vuole lasciare l’immobile. 

Morosità e finita locazione possono presentarsi contemporaneamente. Stando alla giurisprudenza più recente, è possibile richiedere congiuntamente lo sfratto per morosità e lo sfratto per finita locazione, purché la finita locazione venga subordinata alla morosità.

Quando è possibile procedere con lo Sfratto per morosità?

Può essere richiesto purché sussistano determinati presupposti. Innanzitutto, è indispensabile che il contratto di locazione, ad uso abitativo o commerciale, sia regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Da ciò consegue che non è possibile ricorrere al procedimento di sfratto nel caso in cui la locazione si basi su un mero accordo verbale.

Inoltre, affinchè ci si possa avvalere di tale procedura è fondamentale che si verifichi il mancato pagamento dei canoni d’affitto o degli oneri accessori. Nel caso di immobili ad uso abitativo, gli sfratti per morosità possono essere richiesti decorsi 20 giorni dalla data di scadenza di pagamento indicata nel contratto.

Il Procedimento

La prima cosa che il locatore può fare è inviare al conduttore moroso una lettera di diffida per mezzo raccomandata A/R, in cui lo sollecita a pagare i canoni non versati, definendo una scadenza, dopo la quale dovrà lasciare libero l’immobile.

Se tale diffida non raggiunge l’obiettivo preposto, il proprietario di casa può agire con un atto di intimazione di sfratto per morosità. 

L’inquilino riceve la citazione in udienza per la convalida del procedimento ed eventualmente, anche un’ingiunzione di pagamento per i canoni d’affitto scaduti. Nell’intimazione di sfratto per morosità è indicata la data in cui i soggetti coinvolti nel procedimento devono presentarsi in udienza. I termini a comparire in caso di sfratto per morosità che devono intercorrere tra la data di notificazione e quella dell’udienza sono di 20 giorni.

Il Conduttore: cosa deve e può fare

Di seguito riportiamo i vari casi del comportamento che il conduttore può eseguire una volta ricevuta l’intimazione di sfratto per morosità:

• Il conduttore si presenta all’udienza e salda il suo debito: nel momento in cui il debito viene saldato, il procedimento di sfratto per morosità si ferma e viene chiuso;
  
• Il conduttore si presenta all’udienza e si oppone alla convalida di sfratto per morosità: in questo caso, il giudice rinvia l’esame delle cause di opposizione e il procedimento diventa un processo ordinario. In materia di sfratto per morosità, la riforma Cartabia ha introdotto un’importante novità: se l’opposizione del conduttore è infondata, il giudice può emettere immediatamente il decreto ingiuntivo;
  
• Il conduttore si presenta all’udienza e chiede al giudice il termine di grazia: il giudice valuta se concedere all’inquilino moroso tempo aggiuntivo, non superiore a 90 giorni, per saldare il suo debito. L’udienza viene rinviata;
  
• Il conduttore non si presenta: il giudice verifica il caso specifico e, se la condizione di morosità viene confermata, emette un’ordinanza di convalida di sfratto. Una volta redatta l’ordinanza, il giudice stabilisce anche la data entro cui l’inquilino deve lasciare l’immobile. 

I Tempi dello Sfratto

Quanto tempo passa prima che il conduttore venga chiamato in udienza? Generalmente, la chiamata arriva entro un mese. Per riprendere possesso del proprio immobile, se il giudice convalida lo sfratto, il locatore deve attendere circa due o tre mesi dal giorno dell’udienza.

Se l’inquilino non lascia l’immobile entro il termine stabilito dal giudice, si procede con l’invio della notificazione di un atto di precetto. A questo punto, l’inquilino ha 10 giorni di tempo per lasciare l’abitazione. Trascorsi 10 giorni, se l’immobile non è stato ancora rilasciato, si procede con lo sfratto esecutivo, se necessario con l’ausilio della forza pubblica. In linea di massima, il procedimento per morosità viene chiuso in tempistiche che possono variare tra 6 e i 12 mesi. 

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