Immobile Commerciale: Panoramica

Nell’ipotesi che si stia valutando l’acquisto di un immobile commerciale per iniziare una attività, o semplicemente per metterlo in affitto, oggi in quest’articolo daremo uno sguardo d’insieme a questa categoria!

Tipologie di Immobile Commerciale

I tipi di immobili che nell’ordinamento italiano vengono definiti “commerciali”, classificati per il catasto come immobili di categoria C, sono i seguenti.

Negozi e botteghe

Rientrano in questa categoria tutti i locali adibiti alla vendita di merci, prodotti e manufatti, sia della piccola distribuzione che della GDO, ma anche tutti i locali in cui si offrono servizi inerenti alla somministrazione di cibi e bevande (bar, ristoranti, ecc.). Gli immobili più pregiati rientranti in questa categoria solitamente si trovano nei centri cittadini e nelle high street, poiché la posizione strategica per locali di questo tipo è fondamentale.

Magazzini e locali per il deposito

In questa categoria rientrano locali di dimensioni piuttosto estese, utilizzati con la funzione di deposito e situati in posizioni piuttosto defilate rispetto ai centri cittadini. Vi rientrano sia le soffitte e le cantine disgiunte dall’abitazione e utilizzate dai privati per il deposito di oggetti personali, che i locali in cui le aziende esercitano l’attività di vendita all’ingrosso o di immagazzinamento delle merci.

Laboratori per arti e mestieri

Fanno parte di questa definizione tutti gli immobili in cui si esercita l’attività di produzione di manufatti: dalla falegnameria al forno per la preparazione del pane e così via. La differenza fondamentale con gli immobili classificati come negozi e botteghe riguarda il fatto che mentre i primi hanno principalmente la funzione di vendita al pubblico, i laboratori di arti e mestieri sono sprovvisti delle strutture finalizzate a tale scopo.

Fabbricati e locali per esercizi sportivi

Fanno parte di questa categoria di immobili tutti i locali costruiti o adattati per ospitare attività sportive, ma anche centri ricreativi religiosi o locali ricollegati ad altre attività di carattere ludico.

Stabilimenti balneari e di acque curative

In questa categoria di immobili rientrano tutti i locali che presentano le peculiari caratteristiche richieste dall’esercizio di attività legate alla balneazione e all’impiego dell’acqua per scopi terapeutici.

Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse

Questa categoria include sia locali peculiari come le stalle e le scuderie, che i più comuni box auto, i posti auto scoperti, le autorimesse e le rimesse per veicoli e imbarcazioni.

Tettoie aperte e chiuse

Qui si inseriscono invece diversi spazi coperti da tettoie e delimitati da segnaletica a terra utilizzati per scopi privati, tra cui posteggio per l’auto, lavatoio e così via.

Comprare un Immobile Commerciale

Ora forniremo una serie di considerazioni da tenere a mente nella scelta dell’immobile commerciale su cui investire:

Stato Locativo dell’Immobile Commerciale

Lo stato locativo del locale commerciale va a configurare due tipologie di investimento in immobili commerciali. Puoi infatti decidere di rilevare un’attività avviata, oppure un locale vuoto da locare

Se si decide di comprare un immobile commerciale già avviato, quindi di rilevare l’attività, devi valutare non solo l’immobile ma anche il suo conduttore. È fondamentale quindi raccogliere tutte le informazioni possibili sulla storia commerciale del conduttore e richiedere una visura che attesti se si tratta di un buon pagatore.

Se invece si vuole acquistare un locale commerciale vuoto, la regola per il successo è quella di aver individuato il futuro conduttore prima dell’acquisto. In questo caso, conviene quindi fare un’opzione di acquisto con il proprietario così da avere il tempo di ricercare il locatario e una volta individuato, stipulare con lui un contratto di affitto a lungo terminel. Anche in questo caso è meglio svolgere ricerche accurate sulla storia e le caratteristiche del futuro conduttore.

Posizione dell’Immobile Commerciale

Altro aspetto da prendere in considerazione è la posizione. Se si sta pensando all’acquisto di negozi e botteghe, sarà fondamentale puntare a locali ubicati nel centro cittadino. Analizzare in anticipo i dati demografici di ciascuna di queste zone, per capire quanto si possa ottenere dall’investimento è altresì importantissimo.

Se invece si pensa di investire su un magazzino o locale di deposito da affittare a terzi, non è necessario che si trovi in centro ma che sia accessibile per i mezzi di trasporto di carichi e merci.

Questi primi tre fattori, ovvero:

• Lo stato locativo 
• La tipologia di immobili commerciali
• La posizione del locale 

andranno a costituire il valore di avviamento commerciale dell’immobile. Un buon valore di avviamento commerciale naturalmente andrà ad influire sul prezzo della compravendita ma è anche la base di partenza ottimale per un buon investimento.

Tasse e Spese

Come qualsiasi compravendita, occorre considerare anche la tassazione e le spese. 

Le tasse per l’acquisto di un locale commerciale sono diverse da quelle di un immobile ad uso abitativo. In più, variano anche di caso in caso in base alla tipologia di venditore:

1. Se il venditore è privato, un soggetto IVA o un’impresa costruttrice che ha edificato o ristrutturato il fabbricato da più di 4 anni –> l’imposta di registro è al 9%, l’imposta ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro e la vendita è esente da Iva.
   
2. Se invece il venditore è un soggetto IVA o un’impresa che ha costruito o ristrutturato l’edificio da meno di 4 anni: l’imposta di registro è pari a 200 euro, l’imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro ognuna e l’IVA viene calcolata al 22%.

Oltre alle imposte bisogna anche considerare una serie di spese aggiuntive, che consistono nelle varie spese notarili: consulenza, registrazione dell’atto, conservazione dell’atto, onorario del notaio, rogito.

Va anche tenuto conto che, al contrario del caso dell’acquisto della prima casa per l’acquisto di immobili commerciali non sono previste agevolazioni.

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