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L’abuso edilizio: quando l’architettura diventa un problema

Pubblicato da Casa Castelli Immobiliare il Marzo 11, 2024
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abuso edilizio

Oggi parliamo di quel fenomeno che può trasformare il sogno di possedere una casa in un vero e proprio incubo burocratico. Ma tranquilli, siamo qui per spiegarvi di cosa si tratta e come evitarlo!

L’abuso edilizio costituisce un illecito amministrativo fino a reato penale, che si verifica quando un intervento di costruzione o ristrutturazione di un edificio si esegue senza le necessarie autorizzazioni amministrative o in difformità rispetto al progetto depositato al Comune.

Definizione e Tipologie

Il termine “abuso edilizio” copre una serie di illeciti legati a lavori che presentano mancanze o deviazioni rispetto alle concessioni del Comune o del Catasto. Le tipologie di abuso edilizio possono essere riassunte come segue:

  • interventi senza titolo abilitativo necessario: opere eseguite prima dell’ottenimento del titolo abilitativo o dopo la sua revoca;
  • lavori fatti in totale difformità dal titolo abilitativo: casi in cui le caratteristiche dell’edificio sono completamente diverse da quanto autorizzato;
  • interventi in parziale difformità dal titolo: abusi edilizi di lieve entità, parzialmente conformi al titolo abilitativo e spesso riferiti a specifiche caratteristiche delle unità immobiliari;
  • interventi con variazioni essenziali: interventi realizzati senza rispettare i criteri di legge.

Ma perché dovreste preoccuparvi dell’abuso edilizio? Beh, perché può avere delle conseguenze serie sul vostro investimento immobiliare. Ad esempio, se acquistate un immobile che è stato oggetto di abusi edilizi, potreste trovarvi di fronte a problemi legali e burocratici che rendono difficile o impossibile la regolarizzazione della situazione. Insomma, una bella grana che potrebbe costarvi caro!

Chi sono i responsabili di un abuso edilizio?

I soggetti responsabili di un abuso edilizio sono definiti dall’art. 29 del dpr 380/01 testo unico edilizia e includono:

  • il titolare del permesso di costruire;
  • il committente;
  • il costruttore;
  • il direttore dei lavori.

Nel dettaglio, per quanto concerne la responsabilità del direttore dei lavori, questa viene revocata nel caso in cui egli abbia segnalato le violazioni agli altri soggetti coinvolti e abbia comunicato tempestivamente l’infrazione all’ufficio competente, rinunciando al proprio incarico.

È importante specificare che nella definizione di “responsabile dell’abuso” rientra non solo chi ha realizzato materialmente la violazione contestata ma anche chi ha la disponibilità dell’immobile e che, pertanto, “quale detentore e utilizzatore, deve provvedere alla demolizione restaurando così l’ordine violato” (Consiglio di Stato n. 2122/2020).

Sanzioni e Provvedimenti

Le sanzioni e i provvedimenti per un abuso edilizio variano in base alla gravità dell’infrazione, alla normativa locale e alle circostanze specifiche del caso. Tuttavia, delineiamo alcuni dei provvedimenti più comuni che si prendono contro coloro che commettono abusi edilizi: 

  1. Demolizione o Ripristino: In molti casi, quando si scopre un abuso edilizio, l’autorità competente può emettere un ordine di demolizione o di ripristino dell’immobile alle condizioni originali. Questo significa che il proprietario dell’immobile può essere obbligato a demolire le strutture aggiuntive non autorizzate o a ripristinare l’edificio alle sue condizioni originali.
  2. Multa Economica: Gli autori di abusi edilizi possono essere soggetti al pagamento di multe pecuniarie. Queste multe possono variare a seconda della gravità dell’abuso edilizio e delle leggi locali, ma spesso possono essere molto significative e rappresentare un onere finanziario considerevole per il proprietario dell’immobile.
  3. Sospensione delle attività: Se l’abuso edilizio è stato commesso da un professionista del settore, come un architetto o un costruttore, l’autorità competente può sospendere o revocare la licenza di operare di tale professionista. Questo può avere gravi conseguenze sulla loro carriera e sulla loro capacità di svolgere attività nel settore edilizio.
  4. Inabilitazione all’ottenimento di permessi edilizi: In alcuni casi, il proprietario dell’immobile o il responsabile dell’abuso edilizio possono essere dichiarati inabili ad ottenere futuri permessi edilizi per un determinato periodo di tempo. Ciò significa che non potranno effettuare alcun tipo di intervento edilizio su qualsiasi immobile per un certo periodo di tempo.
  5. Pubblicizzazione della violazione: In alcuni casi, le autorità possono decidere di rendere pubblica la violazione attraverso mezzi di comunicazione ufficiali o sui registri pubblici. Questo può danneggiare la reputazione del proprietario dell’immobile e avere conseguenze negative sul valore dell’immobile stesso.
  6. Azioni penali: In casi particolarmente gravi, dove l’abuso edilizio comporta un danno significativo all’ambiente o alla sicurezza pubblica, possono essere intraprese azioni penali contro il responsabile. Questo può includere il pagamento di multe più elevate, la reclusione o altre sanzioni penali.

Sanare un abuso edilizio

Per regolarizzare un abuso edilizio, esistono due principali opzioni: il condono edilizio e la sanatoria edilizia. Il condono edilizio è una legge speciale che consente ai cittadini di regolarizzare abusi su opere ed edifici completati entro una data specifica e con caratteristiche definite.

Per richiedere un condono, è necessario seguire un iter burocratico, presentando documenti e autorizzazioni nei tempi previsti.

La sanatoria edilizia, d’altra parte, è una procedura che consente il risanamento degli abusi mediante il pagamento di una sanzione.

La procedura per richiedere la sanatoria edilizia implica la presentazione di un’apposita istanza all’ufficio comunale entro 90 giorni dalla scoperta dell’abuso. L’istanza, redatta da un tecnico competente, viene valutata dall’ufficio comunale entro 60 giorni. Per gestire la pratica può essere molto utile un software per lo studio tecnico con sui gestire documentazioni e risorse utili per il tuo lavoro.


Gli abusi edilizi non sanabili sono quelli che non rispettano la doppia conformità (art. 36 del TUE) alle normative vigenti al momento dell’inizio dei lavori e al momento della richiesta di sanatoria. In questi casi, l’unica soluzione è la demolizione della costruzione abusiva.

conclusione

l’abuso edilizio è un problema serio che può avere delle conseguenze significative per chiunque sia coinvolto nel settore immobiliare. Assicuratevi di fare tutte le dovute verifiche e di consultare degli esperti prima di fare qualsiasi investimento o avventurarvi in una ristrutturazione. Non lasciate che un errore burocratico vi rovini il sogno di una casa perfetta!

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