L’Assemblea di Condominio: Come Funziona?

L’assemblea di condominio è un momento fondamentale per la gestione e la vita di un condominio. Capire come funziona può aiutare i condomini a partecipare attivamente e a contribuire alle decisioni che riguardano la comunità.

Durante l’assemblea, infatti, si discutono questioni che riguardano gli interessi di tutti i condomini e si prendono le decisioni più importanti. L’assemblea è il momento nel quale ogni condomino può esprimere il proprio pensiero e portare all’attenzione di tutti i presenti qualsiasi problema, fermo restando che poi sarà sempre la maggioranza, tramite votazione, a stabilire il da farsi.

Entriamo nel merito della questione: come si svolge un’assemblea di condominio? Quali sono i momenti più importanti e i temi più spesso oggetto di delibera?

Convocazione dell’assemblea di condominio

La convocazione dell’assemblea di condominio è una procedura regolata dalla legge. L’amministratore è tenuto a inviare l’avviso di convocazione almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea. Questo avviso deve contenere luogo, data, orario della riunione e l’ordine del giorno con gli argomenti da discutere.

Bisogna fare una distinzione tra assemblea ordinaria e assemblea straordinaria. Quella ordinaria si convoca ogni anno, per legge. Durante l’incontro, l’amministratore di condominio fornisce ai partecipanti un resoconto dettagliato del suo lavoro. L’assemblea straordinaria, invece, viene convocata non appena si presenta la necessità di affrontare un determinato argomento.

La convocazione dell’assemblea condominiale spetta sempre all’amministratore, a meno che il condominio non ne abbia mai eletto uno e allora potrà essere uno dei condomini a farsi carico, almeno una volta l’anno, della programmazione dell’incontro.

In generale, l’amministratore deve occuparsi di comporre e inviare la comunicazione a tutti i condomini. Per legge, la convocazione si trasmette almeno cinque giorni prima della data stabilita per l’appuntamento tramite fax, raccomandata o e-mail.

Nella lettera di convocazione, l’amministratore deve necessariamente indicare data e luogo dell’assemblea, l’ordine del giorno (ossia le questioni che verranno discusse) e includere la dicitura “varie ed eventuali” per lasciare aperta la possibilità di affrontare, durante l’assemblea, altri temi meno impellenti. Inoltre, vanno specificati anche date e riferimenti di una seconda convocazione, che sarà prevista per un giorno diverso dalla prima.

La lettera di convocazione si invia a tutti i condomini, siano essi proprietari, affittuari o usufruttuari di un immobile ubicato nello stabile.

Partecipazione e Quorum

Tutti i proprietari degli appartamenti possono partecipare all’assemblea. Perché l’assemblea sia valida, deve essere raggiunto un quorum specifico: in prima convocazione, devono essere presenti almeno la metà dei condomini che rappresentano almeno metà del valore millesimale dell’edificio; in seconda convocazione, è sufficiente un terzo dei condomini e un terzo del valore millesimale.

Cosa si discute durante l’assemblea di Condominio

L’articolo 1135 del Codice Civile, che disciplina la materia prevede che, durante l’incontro, si affrontino argomenti come: la scelta e la retribuzione dell’amministratore, l’approvazione del piano annuale delle spese condominiali e il resoconto fornito dall’amministratore riguardo la sua gestione dell’anno precedente, la necessità di intervenire sull’edificio in cui risiede il condominio con lavori di manutenzione e opere straordinarie.

L’ordine del giorno è un documento che elenca i punti da discutere durante l’assemblea. È importante perché garantisce che ogni argomento venga trattato in modo organizzato e che i condomini possano prepararsi adeguatamente. L’ordine del giorno deve essere chiaro e specifico per evitare incomprensioni e garantire un dibattito efficace.

Svolgimento dell’Assemblea

Parliamo ora dello svolgimento della riunione: 

Per prima cosa, si nominano il presidente e il segretario, che saranno entrambi moderatori e coordinatori durante l’assemblea. Il primo si occupa soprattutto di dirigere e guidare la discussione, il secondo invece di scrivere il verbale. Come detto precedentemente

è fondamentale verificare che il numero dei condomini presenti abbia raggiunto il quorum. Nel conteggio dei partecipanti, ai fini del quorum si considerano anche le deleghe.

Chi infatti non può partecipare all’assemblea condominiale, può delegare un altro condomino affinché lo rappresenti e voti le delibere al posto suo (ovviamente secondo le opportune istruzioni che l’interessato avrà cura di trasmettere al delegato). La delega si accetta solo se rilasciata tramite modulo scritto.

È importante menzionare che per legge, vi sono però dei limiti al numero di deleghe che ogni delegato può avere, limiti che dipendono dal numero totale dei condomini.
Dopo la fase iniziale, i partecipanti all’assemblea possono cominciare a discutere i punti dell’ordine del giorno. Per ogni decisione da prendere si fa una votazione tra tutti coloro che hanno ricevuto la convocazione. Se in assemblea sono presenti più persone dello stesso nucleo familiare, il loro voto vale comunque uno.

La Maggioranza

Dalla maggioranza dei voti deriva una delibera. Per essere valide, le delibere devono aver ottenuto un minimo di consensi e aver raggiunto così il quorum deliberativo. In particolare, in prima convocazione, devono essere state votate da un numero di persone rappresentanti la metà del valore del condominio; in seconda convocazione, invece, è sufficiente raggiungere un terzo dello stesso valore.

Per legge, vi sono però delle questioni che devono ricevere sempre un numero di consensi tale da rappresentare la metà del valore dell’edificio. Vi sono infatti decisioni onerose come, ad esempio, la costruzione di un parcheggio, l’installazione di sistemi di videosorveglianza, la rimozione delle barriere architettoniche, la scelta dell’amministratore, la messa in sicurezza di ambienti e impianti, e così via.

Delle maggioranze ancora più importanti (altrimenti dette “qualificate”), pari ai due terzi del valore del condominio, devono essere raggiunte per altre questioni, ad esempio l’installazione di impianti di energia rinnovabile.

Infine, una maggioranza ancora più consistente (corrispondente ai quattro quinti dei partecipanti al condominio che devono rappresentare i quattro quinti del valore dello stabile) si richiede per il nulla osta a interventi come i cambi di destinazione d’uso di alcune parti dell’edificio.

Una volta approvate, le delibere devono essere rispettate anche dai condomini assenti e da quelli che hanno votato contro.

Il verbale dell’assemblea di condominio

Il verbale dell’assemblea è un documento ufficiale che riporta tutto ciò che si è discusso e deciso. Deve essere redatto con precisione e contenere: la data, l’ora, i partecipanti, l’ordine del giorno, il resoconto delle discussioni e l’esito delle votazioni. In quanto preziosa testimonianza dello svolgimento dell’assemblea, il verbale si conserva all’interno del registro in possesso dell’amministratore. Infine Il verbale deve essere firmato dal presidente e dal segretario dell’assemblea.

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