La Categoria Catastale F3

Oggi vi spieghiamo le caratteristiche principali della categoria catastale F3, una classificazione temporanea e di passaggio per gli immobili ancora da ultimare. 

Cosa significa F3 al catasto?

La categoria catastale F3, nell’ambito del sistema di classificazione immobiliare italiano, identifica una tipologia specifica di immobili: i fabbricati costruiti per essere venduti, ma che non sono ancora pronti per essere tali. 

Il fatto di non essere stati ancora venduti ha delle implicazioni importanti in termini di tassazione, in quanto il trattamento fiscale degli immobili in questa categoria può variare rispetto a quelli classificati per altri usi, come abitazioni private o uffici. È importante per le imprese costruttrici e per gli eventuali acquirenti essere consapevoli di questa classificazione e delle relative conseguenze fiscali.

Differenze nella Macro Famiglia della categoria

Per meglio comprendere la categoria catastale F3 si possono ricordare le differenze rispetto alle altre : 

• F1: aree di corte urbana che non sono però legate a nessun altro gruppo;
• F2: unità immobiliari totalmente o parzialmente inabitate;
• F4: unità in corso di definizione come ad esempio quelle che interessano il frazionamento di una villa da cui sono stati realizzati dei piccoli appartamenti non pienamente definiti in forme, quantità e numeri.
• F5: lastrici solari, ossia unità immobiliari costituente copertura piana dell’edificio che assolve contemporaneamente la funzione di riparare i piani sottostanti dalle intemperie e di consentire l’utilizzo quale area aperta variamente fruibile;
• F6: procedimenti innanzi alle commissioni tributarie;
• F7: portici;
• F9: unità proveniente dal catasto fondiario;
• F10: unità dichiarate o ritenute rurali;
• F11: unità immobiliari in attesa di classificazione.

Bisogna quindi sottolineare che la categoria catastale F3 rappresenta una classificazione “ di passaggio “ o “classe fittizia” per le nuove costruzioni non finite.

La temporaneità di tale categorizzazione (che va dai sei ai dodici mesi) è connessa al fatto che, entro alcuni mesi, si prevede di completare l’accatastamento definitivo, con l’assegnazione della categoria e della rendita definitiva all’immobile. Per prolungare il periodo previsto di sei/dodici mesi per un’unità immobiliare accatastata come F3 in corso di costruzione, è necessario presentare una specifica dichiarazione al comune, attestando il mancato completamento dell’edificio.

Inoltre, la designazione di una categoria fittizia (F3 o F4) avviene solitamente per scopi specifici, come ad esempio per transazioni di compravendita precedentemente alla conclusione dei lavori o per la richiesta di mutuo durante lo stato di avanzamento dei lavori.

Chiariamo Ulteriormente..

Un’immobile che ha categoria catastale F3, all’Agenzia Entrate ha alcune caratteristiche in quanto è priva di impianti, pavimenti e rivestimenti, porte, serrature ma anche sanitari.

 Si può quindi affermare che mancano tutti quegli elementi che possono identificare una casa come abitabile.

Altra cosa che accomuna tutti gli immobili in questa categoria è che sono tutti in riferimento a edifici di nuova costruzione : per esempio degli appartamenti nuovi costruiti da una società immobiliare.

Questi appartamenti, finché rimangono di proprietà dell’impresa costruttrice e non sono venduti, saranno classificati come F3 nel catasto. Questo significa che l’impresa costruttrice, per il periodo in cui detiene questi immobili invenduti, dovrà considerare le implicazioni fiscali legate a questa specifica categoria catastale. 

Categoria F3 ed IMU

Gli immobili accatastati come F3 sono quelli che ancora non possono essere utilizzati in quanto sono ancora in via di costruzione. La loro rendita catastale è uguale a zero e non saranno soggetti a IMU.

Dunque, per chi ha un immobile in categoria F3 l’IMU 2023 non deve essere corrisposto a meno che l’intero fabbricato sia interamente in corso di costruzione.

Bisogna porre grande attenzione alla situazione in cui si parla di un immobile F3, l’IMU su area edificabile può essere esigibile o meno a seconda di svariati fattori tra cui tipologia di terreno (agricolo o meno) e dalla tipologia di intervento che si sta facendo, se con riqualificazione territoriale o senza. In questo caso è opportuno fare riferimento al commercialista o al professionista di fiducia che, in base alla situazione peculiare di ciascuno potrà stabilire se, come e quanto debba essere corrisposto di IMU.

Curiosi di sapere altro sul vastissimo mondo dell’immobile? Consultate il nostro Blog