Comprare Casa, passo per passo
Osservando un percorso di vita medio possiamo constatare come comprare casa sia una delle pietre miliari che si pongono al pari di un matrimonio, la nascita di figli, la scelta della prima automobile e via dicendo.
Studi recenti hanno evidenziato una tendenza di predisposizione all’affitto di una casa da parte delle fasce d’età più giovani, (sia per difficoltà di accesso al credito sia per scelta abitativa) destinando la posizione di maggiori acquirenti alla fascia media tra i 43anni e i 45anni.
Detto ciò per rispettare l’importanza di questa decisione è importante farsi trovare preparati, anche quando ci si affida a professionisti del settore. Oltre al prezzo dell’immobile, occorre prevedere i costi accessori, che incidono di circa il 10 % sul totale e comprendono le tasse, la percentuale per l’agenzia e la parcella del notaio. A questi si aggiungono poi quelli del trasloco, di un’eventuale ristrutturazione e dei mobili. Senza dimenticare le spese condominiali e di manutenzione.
Comprare casa, prevede tre fasi
- Il Momento della scelta
Ci sono molti fattori che incidono, dalle caratteristiche dell’immobile, ai mq desiderati. Conta tanto anche la zona individuata, sia per le quotazioni del mercato sia per l’organizzazione personale ed eventualmente familiare. - La Compravendita
Si parte dalla raccolta di tutta la documentazione per giungere al passaggio di proprietà, che si conclude con il rogito: un atto che vede coinvolti, oltre a venditore e acquirente, il notaio e molto spesso l’agenzia immobiliare che si è occupata della trattativa. Con tutti i relativi costi. - Fisco: le tasse da pagare
Le imposte sono quella di registro, catastale e ipotecaria, che variano a seconda che si tratti o meno della prima casa e che il venditore sia un privato oppure un’impresa.
Il Momento della Scelta
Per fare la scelta migliore, conviene vedere possibilmente di persona più di una casa, fare confronti, porre tante domande e poi, nel caso l’interesse rimanga alto, non perdere troppo tempo e fare un’offerta.
Innanzitutto capire quali sono le condizioni dell’immobile può fare la differenza: stato della facciata, impianti a norma, scale, ascensore, se è presente una cantina, come funziona il riscaldamento.. Tutte queste verifiche potrebbero salvarci da spese di manutenzione impreviste.
Altro consiglio riguarda l’illuminazione e la rumorosità: visitare l’immobile in più parti della giornata aiuta a comprendere meglio le zone luminose ed anche a capire eventuali movimenti del vicinato.
Da valutare poi è la posizione della casa scelta: quanto dista dal posto di lavoro, nel caso di figli quanto dista dalla scuola, valutare il trasporto pubblico della zona, le strade principali o i collegamenti autostradali e valutare il traffico locale e la comodità di parcheggio.
Altro step importante al fine di fare la scelta giusta per comprare casa è capirne il valore che è dato dalle sue caratteristiche e dalle quotazioni della zona.
Occorre domandarsi cosa può farne aumentare o diminuire il prezzo. Sul libero mercato non esistono dati oggettivi assoluti, ciò che vale è l’accordo tra le parti, eppure ci sono elementi che possono essere indicativi.
Tra i Fattori che abbassano il prezzo troviamo :
- Assenza di balconi
- Piano seminterrato
- Piano terra
- Piano terra con giardino
- Piano 2° senza ascensore
- Dal terzo piano in poi senza ascensore
I Fattori che alzano il prezzo, invece sono :
- Piano attico
- Abitazione con più bagni
- Riscaldamento autonomo
- Portineria
La Compravendita
Innanzitutto bisogna sapere che la compravendita è il nome del contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà della casa da un soggetto all’altro attraverso il corrispettivo di un prezzo. (codice civile art.1470)
Prima di arrivare al passaggio di proprietà è necessario sciogliere ogni dubbio che riguardi la casa che si sta per comprare. L’abitazione deve risultare conforme dal punto di vista urbanistico e catastale, cioè deve corrispondere alla planimetria depositata in catasto. È stata costruita regolarmente? Se non è nuova ed è stata venduta e acquistata più volte attraverso un rogito, molto probabilmente è regolare.
Se è nuova o comunque costruita da pochi anni, chi la possiede deve mostrare la concessione edilizia e il certificato d’agibilità, che attesta anche la sussistenza dei requisiti igienico-sanitari. Sarà comunque il notaio a effettuare e certificare tutti questi controlli prima del rogito.
Le Tappe del Passaggio di Proprietà
Questo step per comprare case, è diviso in 3 passaggi: proposta d’acquisto, il preliminare ed il rogito.
Proposta d’acquisto
Serve per bloccare il prezzo concordato. Si effettua solo nelle compravendite tramite agenzia immobiliare. Nelle trattative fra privati si ricorre direttamente al compromesso. Spetta all’agenzia depositare il modulo alla Camera di Commercio.
Questo documento ha carattere unilaterale, ossia vincola soltanto il compratore. Il venditore, invece, è libero di accettare o meno la proposta entro il termine fissato. Alla proposta segue un deposito cauzionale di denaro: se il venditore accetta la proposta, è la caparra confirmatoria che sarà detratta dal prezzo di vendita.
Se l’acquirente ha un ripensamento dopo l’accettazione del venditore, la cauzione non sarà rimborsata e chi compra dovrà pagare ugualmente il compenso di mediazione all’agente.
Contratto Preliminare di Compravendita
È un contratto in cui chi vende e chi compra si impegnano a stipulare l’atto d’acquisto. Non è un atto obbligatorio, ma può servire quando la vendita immediata non è possibile: è un modo per legare chi compra e chi vende.
Rogito
Anche detto contratto definitivo di compravendita, è il contratto finale controllato e garantito dal notaio. Deve essere accompagnato da alcuni documenti:
- Identità di tutte le parti
- Classificazioni energetiche, certificazioni degli impianti della casa
- Dati catastali, planimetrie dell’Immobile
- Un documento redatto dall’amministratore del condominio che certifichi il regolare
pagamento delle spese condominiali da parte del venditore. - Tutto quel che riguarda le somme di denaro coinvolte, allegando se necessario
l’approvazione del mutuo. - L’agibilità della casa, l’assenza di ipoteche, vincoli o vizi di qualsiasi natura.
Una volta terminato il rogito c’è il famoso atto della consegna delle chiavi.
Le Tasse da pagare per Comprare Casa
Le imposte legate all’acquisto della casa sono principalmente quella di registro (se si compra da un privato) e l’Iva (quando il venditore è un’impresa). A queste, in entrambi i casi, vanno sommate l’imposta ipotecaria e catastale. Se si tratta della prima casa, si ha diritto ad aliquote agevolate.
Il diritto alle agevolazioni è riconosciuto direttamente dal notaio, si tratta di:
- Riduzione dell’Iva dal 10% al 4% rivolto a chi acquista casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;
- Imposta di registro al 2% per gli acquisti da privati; imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;
- Credito d’imposta: il bonus prima casa per i soggetti che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi usufruendo delle agevolazioni, prevede la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare da quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.
Per poter accedere alle agevolazioni però occorrono alcuni requisiti per il compratore e dell’immobile:
compratore
Non deve possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale in cui si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro un anno. L’impegno a vendere deve risultare nell’atto di acquisto pena la perdita di bonus prima casa e maggiorazioni sulle tasse da pagare.
Inoltre deve essere residente nel comune in cui acquista la casa, oppure stabilire la residenza entro 18 mesi in tale comune, oppure dimostrare che la propria sede di lavoro o studio è in questo luogo.
immobile
La casa deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazione di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni non spettano per abitazioni di tipo signorile, ville, castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico.
Quelli che abbiamo visto sono tra gli elementi principali da sapere nel momento in cui si decide di comprare a casa.
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