La Destinazione d’uso di un immobile: panoramica
Oggi nel nostro blog parliamo della destinazione d’uso di un immobile ovvero, la funzione che gli viene attribuita sulla base di alcune determinate categorie.
Concetti Base
Si tratta di una nozione molto importante per un immobile, sia dal punto di vista giuridico ed amministrativo poichè stabilisce anche le attività che vi si potranno svolgere all’interno.
Non bisogna confondere le destinazioni d’uso con le categorie catastali: quest’ultime vengono utilizzate a fini fiscali e dunque potrebbero non corrispondere con l’effettivo utilizzo dell’immobile che invece è determinato dalla destinazione d’uso.
Categorie di Destinazione d’uso
Le destinazioni d’uso possono essere classificate in sette diverse categorie, come segue:
- Residenziale – comprende immobili a uso abitativo, di ogni genere.
- Industriale e artigianale – corrisponde a tutti quegli edifici dove si svolgono attività di produzione di beni di servizio o loro trasformazione.
- Commerciale al dettaglio – si riferisce agli edifici destinati alla vendita di beni, dalla piccola alla grande distribuzione, compreso quelli di bevande e alimenti.
- Turistico ricettiva – rientrano qui tutti gli immobili che accolgono persone e si occupano di ospitalità.
- Direzionale di servizio – corrisponde a quegli edifici destinati ad uffici e sedi di direzioni di società
- Commerciale all’ingresso di depositi – ossia capannoni industriali e artigianali con depositi.
- Agricola – comprende tutte le attività collegate alla produzione agraria, all’allevamento o simili.
Qualora un immobile sia interessato da diverse destinazioni d’uso, la norma prevede l’attribuzione di quella prevalente da un punto di vista di superficie interessata.
Dove trovare la Destinazione d’uso di un Immobile
Esistono diversi modi: La si può trovare richiedendo il certificato di agibilità; oppure attraverso la visura catastale storica degli ultimi 20 anni dell’immobile per conoscere i possibili trasferimenti di attività; o ancora è possibile conoscere la destinazione d’uso facendo riferimento alle pratiche edilizie come la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) oppure il permesso di costruzione.
Cambiare Destinazione d’uso
Può succedere che si acquisti un edificio rientrante tra le categorie residenziali e ci si domandi se sia possibile modificare la destinazione d’uso in ufficio professionale. La risposta, ci viene data dal Piano Regolatore Generale del Comune.
Cosa importante da verificare è se si tratta di un cambio con opere oppure no; Il PRG potrebbe permettere la modifica ma non di fare lavori edili, però essenziali per il completamento della nuova attività.
Altra cosa da tenere a mente è che il cambio, in caso di interventi edilizi potrebbe prevedere anche il pagamento di oneri.
Per effettuare i vari controlli, accertandosi di verificare la regolamentazione vigente nel Comune sarà necessario coinvolgere un tecnico abilitato che capirà se il mutamento richiesto è possibile.
Non sempre allo stesso modo
Non tutti i cambi prevedono lo stesso iter, ma questo varia da caso a caso, a seconda della destinazione d’uso di partenza e di quella che si intende raggiungere.
Ad esempio se l’immobile fa parte di un condominio, bisogna fare un passaggio con l’amministratore: potrebbe succedere che in alcuni condomini il regolamento vieti la presenza di alcune categorie di destinazione d’uso.
In conclusione sul cambiare Destinazione d’uso
In linea generale dunque possiamo dire che cambiare la destinazione d’uso, a eccezione di pochi casi previsti dalle normative e dalla giurisprudenza, è una pratica solitamente accettata e non troppo complessa. Per ogni cosa la normativa a cui fare riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia d.P.R. 380/2001.
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