Parliamo di Regolamento Condominiale
Il regolamento condominiale contiene le principali norme da seguire all’interno dello stabile: gli orari di silenzio, le modalità d’uso delle parti comuni, le attività che deve compiere l’amministratore, le possibili multe da applicare a chi viola le sue disposizioni.
Ne esistono due tipi :
Quello assembleare e quello contrattuale. La differenza tra le due tipologie è sostanziale, in quanto solamente il regolamento contrattuale è capace, tra le altre cose, di incidere sulle parti di proprietà privata e di modificare l’elenco delle parti comuni.
Regolamento Condominiale Assembleare
Il regolamento assembleare è quello che viene approvato in sede di assemblea condominiale. Per l’approvazione basta il voto della maggioranza, a condizione che gli intervenuti abbiano almeno la metà dei millesimi dell’edificio. Ad approvazione avvenuta, deve essere osservato dai condomini e allegato al registro dei verbali.
Regolamento Condominiale Contrattuale
Il regolamento di condominio contrattuale è quello che viene redatto dall’originario costruttore dell’edificio, che lo ha fatto direttamente approvare agli acquirenti al momento del rogito. Questo tipo di documento non si approva in sede di assemblea ed è approvato all’unanimità in momenti differenti. Per tale motivo, può contenere dei vincoli più forti a carico dei singoli condomini rispetto a quelli contenuti all’interno di un regolamento approvato dalla maggioranza.
Peculiarità del Regolamento contrattuale
Caratteristica da menzionare sul regolamento condominiale contrattuale è che ha il potere di poter incidere anche sulle parti di proprietà privata, oltre che su quelle comuni.
Ad esempio, potrebbe vietare ai condomini di mettere il barbecue sui propri balconi, di cambiare destinazione d’uso delle unità immobiliari e di cambiare colore alle imposte.
Esso può anche derogare alle parti comuni stabilite dalla legge: ad esempio, potrebbe assegnare il lastrico solare alla proprietà esclusiva del condomino dell’ultimo piano, oppure attribuire il cortile interno all’unico condomino che può accedervi.
In aggiunta può modificare i criteri di ripartizione delle spese, derogando a quelli stabiliti dalla legge, ad esempio dividersi le spese sempre in egual misura, a prescindere dal valore delle rispettive proprietà private, derogando così al criterio delle tabelle millesimali .
Cosa disciplina un regolamento Condominiale
Per la precisione, il regolamento si occupa di:
- disciplinare le parti comuni del condominio, stabilendone le regole per l’utilizzo;
- stabilire le regole di amministrazione, conferendo particolari poteri o compiti all’amministratore;
- determinare le regole sul rispetto del decoro architettonico.
Infine è obbligatorio solamente se il numero dei condòmini è superiore a dieci. Ciò significa che negli edifici fino a dieci proprietari il regolamento è solo facoltativo, mentre in quelli con almeno undici proprietari diversi è obbligatorio.
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